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明明一样的容积率,为什么我家住起来没有隔壁的舒服

2019-11-25 来源:腾讯网
 
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我们在看房的时候,经常会听到销售说:“我们小区的容积率是1.8“,那么,容积率是什么意思呢?

容积率是指一个小区的地上总建筑面积用地面积的比率。

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例如,某地块面积是1万方, 允许修建的总建筑面积为2万方, 则该地块容积率为20000/10000=2。

对购房者而言,容积率是影响住房舒适度的参考指标之一。一般来说,根据住宅产品形态的不同,容积率也会有所不同:

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关于容积率的误区

很多人认为:容积率越大,小区建筑越密,居住体验越差。但其实,这是把容积筑密混为一谈,二者不是一个概念。

建筑密度指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。

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在容积率相同的小区,建筑密度越小,环境越开阔,反之亦然。

比如一块地占地面积1万方,容积率为2,总建筑面积是2万㎡,开发商若只建两幢25层的高层,两梯四户、且户型建筑面积均为100㎡,因为只有两幢楼,所以建筑密度是较低的。

若要建成建筑面积400㎡的独栋别墅,需要建50幢,建筑密度则是比较高的。

所以,即便在容积率相同的小区里,舒适度也可能天差地别

容积率意味着什么?

一般而言,容积率越大,建筑面积越多,户数也会增多,抢占小区公共资源的人也就越多,居住体验会比较差。

但是容积率过低,小区人数较少,吸引到的商业配套也比较少,生活氛围就相对弱一些,分摊到个人头上的物业费也会增多。

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对于一座城市而言,如果地块容积率不合理,比如都超高一些 , 加起来就可能会突破整片地区或整个城市合理的“ 环境容量 ”, 从而带来明显的或潜在的城市 “ 病害 ” 。最直接的影响,往往是人口密度增高 ,交通流量增大,超过通道的容纳能力。

而过低的容积率是一种对土地资源的利用不充分。且由于容积率过低,要新增住宅,城市只能不断向外扩张,这会导致城市的交通成本增加。

上海的容积率标准

上海作为一个商业高度发达的城市,容积率一直处于被严控的状态。在2016年修订的《上海市控制性详细规划技术准则》中,我们可以看到,政府对住宅容积率基本控制在2.5以内。

通过横向的对比,我们也会发现,上海住宅小区的平均容积率,在一二线热门城市中是最低的

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这张图表所用的是土地出让时间,小区交付时已经是2017年,大体能体现各个城市居民近些年的居住条件。

当下,我们还应注意些什么?

当下,上海的新房市场上,最常见的产品形态是高层+别墅的组合状态,也就是:“高低配”的形态。

因为从产品形态上来说,高层、小高层、洋房、别墅的容积率是递减的,但是售价却是递增的,也就是说,越低密,售价越高。所以,对于开发商来说,“高低配”可以在保证容积率不变的前提下,实现货值最大化。

但这种“高低配”的现象,容易造成小区高层的局部容积率过高,比如,一个小区的容积率是2.0,但实际上高层局部容积率达到了3.0,别墅区只有1.0。这就导致高层的居住体验会比较差,所以,当下,这一点也是值得被关注的。

最后,我们希望您能买到一套住得舒心的房子。


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